Conhecido popularmente como “PL da Especulação Imobiliária”, o Projeto de Lei (PL) 574/2025, enviado pela Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) à Câmara Municipal (CMBH), tem sido alvo de críticas de arquitetos, urbanistas, movimentos sociais e moradores do centro da capital mineira e de bairros do entorno.
O motivo da preocupação é que, ao mesmo tempo em que oferece facilidades para o mercado avançar na construção de empreendimentos imobiliários na região, a proposta foi construída sem estudos técnicos e pode causar impactos negativos, como a intensificação do trânsito e a expulsão de moradores das áreas onde vivem, além de abrir mão de recursos que poderiam ser utilizados para investimento em habitação social.
Temos o risco de essa proposta não gerar melhoria de vida para a população
O PL deve ser votado pelos vereadores de BH até o fim de março e, para ajudar a população a entender melhor as diferentes consequências, o Brasil de Fato MG conversou com Roberto Andrés, urbanista e professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG).
Enquanto a PBH diz que o projeto tem o objetivo de requalificar a área central da capital mineira, o especialista afirma que a iniciativa deve beneficiar apenas ao grande empresariado do setor imobiliário.
Confira a entrevista completa:
Brasil de Fato MG – Como surgiu o Projeto de Lei (PL) 574/2025 e por que ele é chamado de ‘PL da Especulação Imobiliária”?
Roberto Andrés – O PL 574/2025 foi criado pela Prefeitura de Belo Horizonte e um fato curioso sobre ele é que, quando se pergunta para os técnicos da prefeitura quem redigiu o projeto, quase ninguém sabe como ele foi redigido. Muito possivelmente esse projeto foi construído em diálogo com o setor imobiliário, que está plenamente a favor da proposta.
É um projeto que o setor imobiliário está a favor, mas toda a sociedade, os moradores dos bairros, os movimentos de moradia, estão vendo com muita reticência, porque não há garantias de que a proposta vá realizar as melhorias que promete.
É um projeto de incentivo ao mercado para fazer torres. Isso não é requalificação
O PL é chamado de ‘PL da Especulação Imobiliária’ porque corre o risco de ele beneficiar somente a especulação e o mercado. Ou seja, temos o risco de essa proposta não gerar moradias baratas, não gerar habitação social, não gerar melhoria de vida para a população.
A PBH afirma que é uma proposta de “regeneração” do centro da capital e de bairros do entorno, mas quais devem ser os impactos para a população?
Não é um projeto de requalificação do centro. Poderia ser, se ele estivesse restrito somente ao centro e ao Barro Preto, com propostas de retrofit. Mas tem muitos elementos no projeto que fazem com que ele seja um projeto genérico de incentivo ao mercado imobiliário para fazer torres. Isso não é requalificação.
O projeto inclui bairros muito heterogêneos entre si, como Floresta, Carlos Prates, Lagoinha, Concórdia, Santa Efigênia, etc, colocando incentivos para a construção de torres altas em lugares que têm patrimônio cultural, que têm uma vida de bairro. Isso pode degradar esses bairros.
Torres altas no Floresta, Carlos Prates, Lagoinha, Concórdia, Santa Efigênia podem degradar esses bairros
É claro que seria positivo realizar retrofit na região central, transformar galpão e estacionamentos em habitação social. Mas o projeto vai muito além disso. Se ele se restringisse a isso, talvez seria um projeto positivo. Agora, incentivar o mercado imobiliário sem critérios nos bairros pode gerar uma série de impactos para a população de diversos lugares de BH.
Alguns analistas afirmam que a proposta pode ampliar a “gentrificação”. O que significa esse conceito e por que o PL amplia esse risco?
Nós temos na área do projeto bairros populares. A gente sabe como é a história da cidade. A história da cidade é formada por bairros populares que, com o passar do tempo, passam a interessar ao mercado. O mercado chega e muda o padrão de moradia daqueles bairros, construindo prédios de outra classe social. Com isso, a população que morava ali passa a ser expulsa, porque não dá mais conta de pagar para morar ali. Isso é o processo de gentrificação.
O projeto não oferece nenhuma garantia de que vai haver habitação social
A população mais pobre vai morar cada vez mais longe. Essa é a história da cidade. Infelizmente, esse projeto pode gerar esse mesmo impacto. Pessoas que moram em bairros como Carlos Prates, Padre Eustáquio, ou mesmo o Floresta ou o Santa Efigênia, podem ser expelidas para mais longe do centro, porque o mercado chegou criando um novo padrão de classe média nessas regiões.
Lembrando que o projeto não oferece nenhuma garantia de que vai haver habitação social. Ele é muito aberto, muito livre e até oferece sim alguns incentivos para habitação social, mas o mercado pode simplesmente não fazer e construir somente os prédios para a classe média.
Como a proposta pode agravar o problema do trânsito na região central?
O PL da Especulação Imobiliária não restringe o uso de automóveis. Ou seja, ele incentiva que as construtoras possam fazer garagens, estimulando que as pessoas tenham automóveis nas regiões centrais. Isso não faz sentido. As cidades de todo o mundo que estão adensando suas regiões centrais adensam sem carros. As pessoas podem construir prédios, até torres mais altas, mas você tem apartamentos que não têm carro. A pessoa precisa morar, circular de bicicleta, a pé, ou de transporte público.
Uma região adensada não suporta automóveis. Então, é um equívoco muito grande do projeto e ele também não realiza nenhum estudo de impacto no trânsito. Nós não sabemos que impacto o trânsito vai ter. Belo Horizonte já tem um dos piores trânsitos do Brasil, um dos piores sistemas de transporte público do Brasil, com uma das tarifas mais caras do Brasil.
Belo Horizonte já tem um dos piores trânsitos do Brasil
A população pode, mais uma vez, ver o trânsito piorar e Belo Horizonte virar uma espécie de Vila da Serra, aquela região onde a prefeitura deixou cada um fazer sua torre do jeito que quis e hoje ninguém consegue sair de casa, já que o engarrafamento é na porta da garagem. Esse risco acontece em Belo Horizonte. Esse projeto precisa restringir a vaga de garagem.
O projeto acarretará em perda de arrecadação financeira do município? Por que? E quais impactos isso pode trazer para outras áreas de responsabilidade do poder público?
O projeto abre mão de receitas da outorga onerosa, dando desconto de outorga onerosa para as construtoras. Por que ele faz isso? Poderia ser para construir habitação social, mas hoje já existe desconto para construir a habitação social.
Então, agora, é um desconto que vai se aplicar também a um mercado normal. Ou seja, o construtor que fizer o prédio de classe média vai ter desconto. Imagina você dar desconto para a empresa fazer o prédio que ela já faz no mercado. A prefeitura está abrindo mão de um recurso. Esse recurso da outorga onerosa iria para a habitação social, mas vai deixar de existir, porque a prefeitura está dando desconto para a construtora.
Essa é a realidade, infelizmente, é uma renúncia de receita do município. Um dinheiro que iria para algo que é muito necessário, construir casa para as pessoas mais pobres, vai deixar de existir.
Alguns críticos afirmam que a proposta também ameaça territórios negros e culturais. Quais áreas são essas e quais seriam os impactos?
O projeto entra em áreas, como o bairro Lagoinha, regiões próximas do bairro Concórdia, Colégio Batista e Floresta, onde você tem uma forte cultura popular, cultura negra, guardas de congado, capoeira, terreiros, blocos de carnaval, etc, que têm todos uma relevância cultural muito grande para a cidade.
Esses espaços passam a ser ameaçados, porque a cultura que existe ali brota de um modo de vida com casinhas baixas, convivência nas ruas, etc. É isso o que permite uma certa cultura popular. Se esses bairros fossem como o Belvedere, não teria cultura negra, cultura popular, florescendo nas ruas.
De fato, nós estamos falando de um risco ao patrimônio imaterial e material também, porque a gente tem muitos edifícios tombados e casas históricas nesses bairros. Essa avidez do mercado imobiliário de verticalizar esses bairros é um risco.
Quais devem ser os próximos passos da tramitação do PL na CMBH e quais são as ações previstas para pressionar pela não aprovação da medida?
Esse projeto, infelizmente, vem sendo levado a toque de caixa. Acho que é importante registrar que ele não passou nas comissões no primeiro turno. Foi feita uma comissão unificada. Ele deveria passar por três comissões temáticas da CMBH e ser amplamente debatido. No entanto, foi feita uma comissão unificada para ele ser aprovado com mais celeridade.
Agora ele vai ser votado em uma reunião extraordinária no final do mês. Quer dizer, vão chamar uma reunião só para votar esse projeto. Isso é algo que não deveria estar acontecendo. Deveria estar acontecendo a tramitação normal da Câmara de Vereadores. Os interesses econômicos são tão fortes que estão fazendo esse tipo de tramitação muito acelerada.
Infelizmente, Belo Horizonte tem uma experiência muito ruim com esse tipo de projeto, a toque de caixa, que transforma profundamente a cidade. A criação do Belvedere, por exemplo, foi feita também na calada da noite. Foi uma mudança muito rápida e hoje a gente sente o impacto, com a redução de ventilação, por exemplo.
Hoje a gente tem uma cidade mais quente com menos vento. Quem paga o preço são todos cidadãos da cidade, mas quem se beneficiou lá atrás com essa mudança corrida foram as construtoras.
Infelizmente, isso também pode acontecer com o PL da Especulação Imobiliária, já que ele permite a verticalização sem afastamento lateral, fazendo com que o projeto a ventilação da cidade possa ser prejudicado.
